專題：第48屆清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇

　　第48屆清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)論壇于1月13日在線上播出，主題為“2025年的中國經(jīng)濟(jì)”。

　　對于真正的“穩(wěn)”樓市，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹認(rèn)為是不要負(fù)增長。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)從開發(fā)端到銷售端，所有的數(shù)字都是兩位數(shù)的負(fù)增長，我們理想的穩(wěn)是所有的指標(biāo)不是兩位數(shù)的負(fù)增長，我們能夠回到零，甚至正的增長，這是理想的穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的負(fù)增長取決于銷售面積，這要求房地產(chǎn)成交量的穩(wěn)，穩(wěn)成交量取決于價(jià)格。

　　成交量回來之后，會(huì)帶動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步的鞏固，有了銷售改善了之后，開發(fā)企業(yè)才有信心，才敢去拿地，甚至去開工。

　　“實(shí)際上最終我們看到的是從理想的穩(wěn)，到心中期望的穩(wěn)，和實(shí)際的穩(wěn)，還是成交價(jià)格，成交價(jià)格如果穩(wěn)住了，成交量慢慢會(huì)回來?！彼f。

　　她指出，房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)其實(shí)是面臨著很大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在局部城市的核心地段已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格的止跌企穩(wěn)的跡象，但是全國性還做不到。包括北京市全市也做不到的，但是核心區(qū)還是有了這個(gè)跡象，現(xiàn)在是大城市的好房子，好地段是可以穩(wěn)的，差地段的好房子穩(wěn)的基礎(chǔ)并不牢，差地段的差房子幾乎現(xiàn)在要穩(wěn)還很難。

　　對于好地段的差房子，秦虹表示，好地段幾乎沒有差房子，因?yàn)楹玫囟味继F了，開發(fā)商只能做高端，“比如說北京酒仙橋做的房子，中海拿的那塊地，新房房價(jià)十萬起步。在好地段二手房有差房子，就是老破小，不打折還是很難賣掉。”她說。

　　未來支撐中國房地產(chǎn)長遠(yuǎn)需求的體量，秦虹表示，中國的城鎮(zhèn)化表面上是67%，現(xiàn)在年輕人的城鎮(zhèn)化率其實(shí)已經(jīng)75%以上了，現(xiàn)在凡是有創(chuàng)新能力，有就業(yè)能力，有掙錢能力的年輕人幾乎都在城里了，農(nóng)村就是老人和孩子，這些人雖然沒有戶口，但是他必須在城市里有房住，無論買還是租，他是占了一定面積的房子。下一步城鎮(zhèn)化率再提高，無非是老子和孩子進(jìn)來，他們對住房需求能力和愿望實(shí)際上是要弱很多的。

　　“所以，未來我估計(jì)有希望穩(wěn)定在一年新房銷售8億平方米左右的水平，但是能不能穩(wěn)住8億平米，取決于一個(gè)是投資性需求，前面大量的投資性需求是不是持續(xù)的回吐，如果它能夠不持續(xù)回吐，還是可以的，就是二手房對新房市場沒有那么大的沖擊，新房市場能夠保持一定的量。”她說。

　　對于改善性的需求，秦虹表示，現(xiàn)在新房基本上都是滿足改善性需求的，所以新房都得蓋好房子，不蓋好房子，剛需都被二手房市場全部吸納了，因?yàn)槎址恳詢r(jià)換量的幅度特別大，剛需都買了二手房，新房主要買了改善。

　　改善住房又有很大的彈性，改善不是從無到有，是從1到2的過程，所以它有很大的彈性，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)，比如說就業(yè)、收入預(yù)期改善。“只有就業(yè)預(yù)期和收入預(yù)期明顯改善，我覺得改善性需求會(huì)比較充分的釋放出來，如果沒有的話，我覺得新房市場的銷售壓力還是蠻大的，8億平方米的中樞理論上是存在的，但是跌破8億也是很大的概率。”她說。

　　對于未來一線城市核心地段的好房子有沒有暴漲的可能，秦虹表示，比如說25年，一定會(huì)有一些好地段，好房子，是會(huì)搶的，因?yàn)樗倭?，物以稀為貴。

　　在她看來，特別有錢的人買這點(diǎn)房子是不成問題的，再加上很多的指標(biāo)，就是今年或者明年的房子會(huì)蓋得房率100%的房子，甚至110%的房子，大家也會(huì)去買這種房子。

　　“過去得房率是75、80%，現(xiàn)在買一個(gè)房子是100%的得房率，大家覺得占了便宜，實(shí)際上變相是房價(jià)降了，但是大家心里上就覺得占了便宜，所以這種房子也會(huì)搶。所以是點(diǎn)狀的，只能會(huì)是局部的，我認(rèn)為房地產(chǎn)來說明年是結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，全面企穩(wěn)可能還有難度?！彼f。

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