界面新聞記者 | 白帆

　　北京置業(yè)者終于等到取消“普宅認定標準”政策。

　　11月18日晚，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、北京市稅務局聯(lián)合印發(fā)了《關于取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱為《通知》）宣布，北京市將取消普通住房和非普通住房標準。上述政策將于2024年12月1日起施行，屆時，購置滿兩年的住房免征增值稅，140平方米以下住宅契稅稅率統(tǒng)一為1%。

　　通知明確，北京市取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

　　個人購房契稅方面，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　而在此前，北京規(guī)定個人購買首套住宅，90平方米（含）以下的稅率為1%，90平方米以上的稅率為1.5%；個人購買二套住宅，不區(qū)分面積，契稅稅率均為3%。

　　新的規(guī)定實施后，將顯著節(jié)省購房成本。若個人購買面積90-139平方米的首套住房，總價500萬元，其契稅將從過去的7.5萬元減少到5萬元，節(jié)省了2.5萬。購買面積不超過140平方米的二套住房的群體，享受到的優(yōu)惠更多，假設總價500萬元，其契稅稅率從3%降低至1%，稅費從15萬元減少到5萬元，減少了三分之二。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析稱，面積在90-139平米的二套房購置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%，這個面積段目前可以覆蓋大部分改善型需求，特別是購置新房，現(xiàn)在基本上可以做到3-4房，有效滿足了改善型需求。

　　因此，李宇嘉認為這一政策促進改善型住房需求的效果更明顯。同時，業(yè)主掛牌和換房積極性提升，也促成了剛需上車，這將促進剛需和改善需求之間的交易循環(huán)。

　　增值稅也是影響房產(chǎn)交易的另一大因素。李宇嘉表示，在北京，有很多早年買房的群體，其房產(chǎn)增值額比較大，比如2015年購置的500萬房產(chǎn)，現(xiàn)在為800萬，若是非普通住房，需要繳納5%的增值稅，繳稅額達到15萬?！靶抡螅@筆費用可直接免掉，再加上契稅、個稅等影響，減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯?！崩钣罴握f。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也提到，此前，北京非普宅按差額繳納增值稅，在一定程度上導致北京二手房的成交結(jié)構(gòu)中大面積戶型占比較低，稅收政策優(yōu)化后，有意愿購買改善類次新房的購房者的購房成本可有較大程度的降低。

　　此次政策影響的范圍也十分廣泛。中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)來看，新房方面，多年來140平方米以上戶型占新房成交規(guī)模的20%以上，2024年1-10月，140平方米以上戶型成交占比為23.7%，較2023年提升3.8個百分點；二手房方面，140平方米以上戶型占比常年低于10%，2024年1-10月占比僅為8.6%。

　　實際上，早在2個月前，中共北京市委貫徹《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》的實施意見發(fā)布，該文件提出，要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準。自此之后，市場對這一政策十分期待。

　　而此次本次政策從12月1日起實施，因此，12月1日前個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，以及12月1日前購買住房而在12月1日后申報繳納契稅的，均可將按新的稅率執(zhí)行。這幾日，陸續(xù)有正在交易的買家在社交媒體上表態(tài)，希望延長購房簽約時間，等待取消普通住宅和非普通住宅標準政策落地。這進一步說明了上述政策對置業(yè)者的吸引力。

　　李宇嘉分析認為，當前樓市已經(jīng)從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，抑制過快流轉(zhuǎn)、房價過快上漲轉(zhuǎn)到促進交易循環(huán)，同時更加重視存量房屋和社區(qū)養(yǎng)老、公共配套補短板的資金需求，房地產(chǎn)稅收改革的方向?qū)⑹墙档土鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，比如契稅、增值稅（含土地）、個稅以及附加在土地和房產(chǎn)開發(fā)交易上的各種稅負，從而產(chǎn)生“降成本”的效應，這樣才能促進交易良性循環(huán)。

　　更深一步講，將這些環(huán)節(jié)的稅負轉(zhuǎn)移到后端保有和維護環(huán)節(jié)，從而總的稅負不變，但征收環(huán)節(jié)后移。一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服務維護和保養(yǎng)以及房屋養(yǎng)老金也就有了資金保障，居民居住更加舒適，房價也能有所穩(wěn)定。而且，也會培育政府更加重視存量消費，而不是增量建設，這是服務型政府轉(zhuǎn)型的舉措。

　　房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，只是樓市調(diào)整中的一環(huán)。今年的9月30日，北京還針對限購、限貸等限制性政策進行了優(yōu)化，疊加多部委加快房地產(chǎn)“組合拳”落地，北京市場活躍度得到明顯提升。

　　中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，從成交情況來看，10月新建商品住宅成交59.59萬m2，在9月較低基數(shù)下環(huán)比增長59.2%，二手房市場表現(xiàn)更為明顯，10月二手商品住宅網(wǎng)簽量超1.7萬套，回升至2023年4月以來的峰值，市場信心得到明顯提振。?另根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年10月份，北京的二手房交易價格環(huán)比上漲1%。

　　進入11月，市場活躍度仍在延續(xù)。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，11月1日-18日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量達到2709套，較10月日均小幅下降5.6%，較去年同期增長5.8%；二手商品住宅網(wǎng)簽量10047套，較10月日均小幅下降0.4%，但同比去年同期大幅增長40.1%。

　　對于未來表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，11月全月二手房住宅網(wǎng)簽有望接近2萬套。但他也提到，新政是12月1號落地，可能會導致部分成交延后到12月再網(wǎng)簽過戶納稅。

　　“這一輪組合拳代表了救樓市的決心，堅決要拉動樓市，所以短期看對房地產(chǎn)可以比之前樂觀一點了。一系列政策有利于保持房地產(chǎn)預期穩(wěn)定，部分城市特別是一二線城市已經(jīng)可以判斷見底，市場企穩(wěn)將是趨勢?！睆埓髠フf。