11月27日，上海開(kāi)啟今年第七批次集中土地拍賣(mài)，本輪供地共計(jì)10幅，其中7幅地塊在當(dāng)日出讓?zhuān)硗?幅將于明日出讓。

　　在當(dāng)日上午進(jìn)行的普陀、青浦、虹口等5幅地塊拍賣(mài)中，閔行區(qū)MHP0-0303單元01-28-01a地塊經(jīng)過(guò)40多輪競(jìng)價(jià)，最終被保利置業(yè)以總價(jià)25.95億元競(jìng)得，樓板價(jià)約48665元/平方米，溢價(jià)率約18.49%。

　　重頭戲出現(xiàn)在當(dāng)日下午。經(jīng)過(guò)逾200輪競(jìng)拍，由華潤(rùn)、越秀和中能建組成的聯(lián)合體以78.97億元拿下浦東新楊思Z000602單元20B-12地塊。該地塊起始價(jià)為56.26億元，最終成交價(jià)溢價(jià)率超過(guò)40%。

　　從當(dāng)天整體競(jìng)拍情況看，7幅競(jìng)拍地塊總成交價(jià)約230億元，平均溢價(jià)率為12%。

　　需要說(shuō)明的是，自上海第五批次土拍起，上海市商品住房用地出讓對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊實(shí)行“雙高雙競(jìng)”（兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）舉措，即競(jìng)買(mǎi)完成上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入下一個(gè)指標(biāo)要求，采取梯度競(jìng)爭(zhēng)舉措，最終實(shí)現(xiàn)“高品質(zhì)建設(shè)一地一方案”和“市場(chǎng)化配置價(jià)高者得”目標(biāo)。

　　按照規(guī)定，“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。“第一輪競(jìng)價(jià)”則對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過(guò)出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間。

　　“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”是對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開(kāi)放空間等”“競(jìng)無(wú)償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買(mǎi)。“第二輪競(jìng)價(jià)”是通過(guò)再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。

　　在新規(guī)則之下，現(xiàn)場(chǎng)交易將以“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”“第一輪競(jìng)價(jià)”“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”“第二輪競(jìng)價(jià)”順序開(kāi)展。換言之，如果有多家開(kāi)發(fā)商在前三輪競(jìng)爭(zhēng)中未分出高下，將會(huì)在最后一輪競(jìng)價(jià)中“價(jià)高者得”。

　　上述業(yè)內(nèi)人士分析，地處浦東中內(nèi)環(huán)的新楊思地塊之所以競(jìng)爭(zhēng)激烈，核心原因是過(guò)去3年浦東供應(yīng)最多的一直都是外環(huán)外地塊，而浦東中內(nèi)環(huán)供應(yīng)量不足。在外環(huán)外項(xiàng)目去化依舊存在一定困難的當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商傾向選擇市區(qū)核心區(qū)地塊，風(fēng)險(xiǎn)低、安全墊高。

　　市場(chǎng)方面，新楊思板塊最近一次宅地出讓時(shí)間是在2022年9月，由浦發(fā)集團(tuán)以底價(jià)45.37億元拿下浦東新區(qū)楊思社區(qū)Z000602單元20C-14地塊，也正是目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售中的新楊思上園項(xiàng)目。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，上海第七批次土拍土地投放量大，并且土地質(zhì)量都不錯(cuò)，吸引很多房企參與屬于意料之中。

　　盧文曦表示，本批次土拍分化比較明顯，有些地塊是底價(jià)拿下，也有個(gè)別地塊獲得較高參與度，這預(yù)示了未來(lái)的銷(xiāo)售情況，房企參與度高的項(xiàng)目大概率不會(huì)有太大去化壓力。